米国で外国人が不動産を処分する時の税務について(2)

啓源のブログ 2025/11/10 19:00

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2. 米国不動産を処分する時の源泉徴収税について

外国人投資家が不動産を処分（売却など）することによって得た利益は、米国国内源泉所得となり、米国での営業活動にかかるものと考えられます。この場合、外国人投資家はFIRPTA及び各州の規定に従って源泉徴収税又はキャピタルゲインを納付しなければなりません。

2.1 FIRPTA源泉徴収税

外国人が保有している米国不動産を売却する際、FIRPTAによって税額を源泉徴収します。通常、源泉徴収が買い手の責任です。売り手は税金を源泉徴収して連邦税務局に申告する必要がありません。買い手は事前に売り手が外国人なのかどうかを確認する必要があります。売り手が外国人である場合、買い手は購入した日から20日以内に正しい税額を源泉徴収し、その税額と合わせてForm 8828 及びForm 8828-Aを連邦税務局に申告・納付する必要があります。

FIRPTAにより、買い手としては、米国で個人住宅以外の不動産及び売却金額が100万米ドルを超えた個人住宅について、不動産の売却金額又は公正市場価格のいずれ高い方の15％に相当する税額を源泉徴収しなければなりません。買い手は、取得価格が30万米ドルを超えない個人住宅については、源泉徴収がいりませんが、取得価格が100万米ドルを超えないそれ以外の個人住宅については、10％税率の源泉徴収率を適用します。

FIRPTA源泉徴収税は、実際の納税額ではありません。源泉徴収税額が所得税やキャピタルゲイン税額を含む実際の納税額を上回る場合、不動産を売却した外国人投資家は確定申告時に還付を受けることができます。

IRSの規定により、米国不動産を処分する際に生じる10％又は15％の源泉徴収税は、IRSの発行する源泉徴収証明書に基づき、一定額の減額が適用されます。また、30万ドル以下の自己用住宅、非投資用不動産の購入など、一定の要件を満たせば、15％のFIRPTA源泉徴収税が免除される場合もあります。

2.2 キャピタルゲイン税

外国人投資家が１年以上保有した不動産を売却する際に生じた利益は、長期キャピタルゲインに該当し、15％又は20％税率（個人納税額による）でキャピタルゲイン税を納付する必要があります。

2.3 州源泉徴収税

外国人投資家はほとんどの州で不動産を処分する際、FIRPTA源泉徴収税に加え、州の規定により州源泉徴収税の対象となります。州所得税の計算方法は各州の税制によって異なります。例えば、カリフォルニア州税務局は、不動産取引完了後20営業日以内にForm 593の提出及び売買価格の3 1/3%に相当する税額の源泉徴収と定めています。ニューヨーク州税務局は、売り手にForm IT-2663を提出させ、不動産売却益の10.9％を源泉徴収するよう定めています。

未完了～